Het is in beginsel niet de bedoeling van de wetgever dat bij de verkoop van onroerende zaken zowel omzetbelasting als overdrachtsbelasting verschuldigd is. Daarom gelden regels om samenloop van btw en overdrachtsbelasting te voorkomen.
In beginsel is de levering van een onroerende zaak vrijgesteld van btw. Dus betaalt de koper alleen Overdrachtsbelasting.
Hierop gelden drie belangrijke uitzonderingen:
- de levering van een (gedeelte van een gebouw) en het bijbehorende terrein als deze levering hoogstens twee jaren na de eerste ingebruikname plaatsvindt; dan betaalt de koper omzetbelasting.
- de levering van een bouwterrein;
- overige leveringen waarbij de partijen gezamenlijk opteren voor een btw-belaste levering.
Optie BTW-belaste levering
Opteren voor een btw-belaste levering kan alleen onder voorwaarden, zie Opteren voor btw-belaste verhuur en levering.
Samenloopvrijstelling
Omdat de levering van onroerende zaken in beginsel ook belast is met overdrachtsbelasting, zou de btw-belaste levering van een onroerende zaak een forse belastingdruk met zich brengen. Om dit te voorkomen kent de overdrachtsbelasting een samenloopvrijstelling.
Deze vrijstelling houdt in dat de verkrijger van een onroerende zaak geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen bij de btw-belaste levering van een (gedeelte van een) gebouw en het bijbehorende terrein binnen twee jaren na de eerste ingebruikname. Hetzelfde geldt bij de btw-belaste levering van een bouwterrein.
De samenloopvrijstelling is niet van toepassing als de afnemer de onroerende zaak als bedrijfsmiddel gebruikt en hij de btw (gedeeltelijk) kan aftrekken.
