Bij bedrijfsmatig vastgoed bestaat de keuze om te opteren voor een BTW-belaste verhuur en BTW-belaste levering. LET OP Dit geldt niet als de verkoop van het pand onderdeel is van de verkoop van het hele bedrijf of als de verkoper valt onder de landbouwregeling.
BTW-belaste levering
Verkoper en koper komen dan overeen om bij bestaand (bedrijfsmatig) vastgoed te opteren voor een levering met BTW. Dit terwijl meestal de verkoop van een bedrijfspand is vrijgesteld van BTW.
Een BTW-belaste levering moet voldoen aan bepaalde voorwaarden. Een van die voorwaarden is dat de koper het onroerend goed geheel of nagenoeg geheel (90% of meer) voor BTW-belaste prestaties gaat gebruiken.
Herzieningsperiode
Koper en verkoper hebben met een herzieningsperiode te maken. Stel, een ondernemer koopt een bestaand bedrijfspand en maakt gebruik van de met BTW-belaste levering. De ondernemer is nu gerechtigd om de BTW terug te vragen. Vervolgens gaat de herzieningsperiode in van 9 jaar, volgend op het jaar van ingebruikname (kortweg is dit dus 10 jaar).
Wanneer de ondernemer besluit om binnen deze periode het bedrijfspand weer te verkopen dan moet de ondernemer de voorbelasting over de resterende jaren van de herzieningstermijn terugbetalen. Nu wordt het interessant voor de verkoper (ondernemer) om te opteren voor een BTW-belaste levering, in dit geval hoeft de verkoper niet de resterende voorbelasting terug te betalen.
Voor koper geldt dat er een nieuwe herzieningsperiode start van 9 jaar, volgend op het jaar van ingebruikname. Als de koper niet voldoet aan het 90% criterium of wordt het bedrijfspand niet binnen 2 jaar in gebruik genomen, dan wordt koper als nog belast met de teruggevorderde BTW.
Wanneer opteren voor BTW-belaste levering?
Koper moet rekening houden met bepaalde regels en zeker weten dat hij kan voldoen aan deze regels, anders wordt koper als nog belast met de af te dragen BTW. De keerzijde is dat koper door een met BTW-belaste levering ook zijn voordeel kan behalen. Koper kan de kosten die betrekking hebben op het onroerend goed afdragen. Onder kosten vallen onder andere, verkoopkosten onroerend goed en verbouwingskosten. Voor de herzieningsperiode geldt dat na de periode het voordeel van de met BTW-belaste levering wordt beperkt.
BTW-belaste verhuur
BTW-belaste verhuur is in principe alleen mogelijk als de koper het onroerend goed geheel of nagenoeg geheel (90% of meer) voor BTW-belaste prestaties gaat gebruiken. Ook moet in de huurovereenkomst of in een afzonderlijk verzoek bij de belastingdienst worden opgenomen dat geopteerd wordt voor btw-belaste verhuur.
LET OP Ook hier geldt de herzieningstermijn van 10 jaar als het onroerend goed voor minder dan 90% voor btw-belaste prestaties gebruikt gaat worden.
Voor de volgende organisaties geldt niet het 90% criterium maar een 70% criterium:
Dit geldt voor bijvoorbeeld:
- makelaardij in onroerende zaken
- reisbureaubranches
- juridisch zelfstandige arbodiensten
- postvervoersbedrijven
- openbare radio- en televisieorganisaties
Het niet vastleggen van de BTW-belaste verhuur kan grote gevolgen hebben:
- Er bestaat dan formeel geen recht op toepassing BTW-belaste verhuur. Bij controle door de belastingdienst kan dat tot gevolg hebben dat de in aftrek gebrachte BTW alsnog wordt nageheven.
- Dat betekent bovendien dat conform de jurisprudentie, de ten onrechte in rekening gebrachte BTW gewoon moet worden afgedragen!
LET OP Bij verhuur voor de btw moet er sprake zijn over een welomschreven ruimte waar voor een bepaalde periode en een bepaalde prijs, als ware je eigenaar, over kunt beschikking.
Echter in veel situaties van kort gebruik komt dat niet aan de orde. Enerzijds omdat er constant toezicht is waarvan je alle aanwijzingen moet opvolgen, anderzijds omdat er ook aanvullende diensten worden verricht die essentieel zijn.
In de rechtspraak zijn er al verschillende spraakmakende voorbeelden, zoals de verhuur/terbeschikkingstelling van een theaterzaal in de gemeente Hellevoetsluis, van zaalruimte in een multifunctioneel centrum in de gemeente Moerdijk, van een uitvaartcentrum van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht. In weerwil van deze rechtspraak blijft het beleid van de Belastingdienst toch dat een terbeschikkingstelling van ruimte heel snel kwalificeert als verhuur van een onroerende zaak. U bent dus gewaarschuwd!
