Hebt u bij de aankoop van een onroerende zaak btw betaald en verkoopt u de onroerende zaak binnen de herzieningsperiode van 10 jaar? Dan moet u de btw over de inkoop misschien herzien. U kunt dan misschien een extra bedrag aan btw aftrekken als voorbelasting. Of u moet een bedrag aan btw betalen.
Hoe werkt de herzieningsperiode?
Als u een onroerende zaak koopt, moet u voor het jaar waarin u de zaak gaat gebruiken, en de 9 daarop volgende jaren beoordelen of u de btw over de aankoop mag aftrekken. Dit heet de herzieningsperiode. Verkoop kan gevolgen hebben voor de btw die u hebt afgetrokken. Als u een onroerende zaak belast verkoopt, begint daarna voor de koper een nieuwe herzieningsperiode.
Gevolgen van verkoop tijdens de herzieningsperiode
Bij verkoop tijdens de herzieningsperiode zijn 4 situaties mogelijk:
- U hebt de onroerende zaak gekocht als ondernemer en de btw bij aankoop afgetrokken als voorbelasting. U verkoopt de onroerende zaak met btw (verplicht, of als keuze voor belaste levering). Met de btw die u bij de aankoop hebt afgetrokken als voorbelasting, hoeft u verder niets te doen. Btw die u betaalt over de kosten van de verkoop, kunt u aftrekken.
- U hebt de onroerende zaak gekocht als ondernemer en de btw bij aankoop afgetrokken als voorbelasting. U verkoopt de onroerende zaak zonder btw. Omdat u bij de aankoop de btw volledig hebt afgetrokken, moet u nu een gedeelte van deze btw terugbetalen.
- U hebt de onroerende zaak gekocht als ondernemer en de btw bij aankoop niet afgetrokken als voorbelasting. U verkoopt de onroerende zaak met btw (verplicht, of als keuze voor belaste levering). De btw die u bij de aankoop niet hebt afgetrokken, kunt u nu alsnog gedeeltelijk aftrekken. Ook kunt u de btw die u betaalt over de kosten van de verkoop, aftrekken als voorbelasting.
- U hebt de onroerende zaak gekocht als ondernemer en de btw bij aankoop niet afgetrokken als voorbelasting. U verkoopt de onroerende zaak zonder btw. U hoeft dan verder niets te doen.
Zie ook voor duurzame aanpassingen in bedrijfspand en de herzieningstermijn Duurzame aanpassingen bedrijfspand en btw.
Btw-bedrag berekenen
Hoeveel btw u terugbetaalt (situatie 2) of terugvraagt (situatie 3) hangt af van het moment in de herzieningsperiode waarop u de onroerende zaak verkoopt. Voor het deel van de herzieningsperiode dat nog niet verstreken is, moet u btw betalen of kunt u btw terugvragen. U rekent hierbij in maanden.
